Taloarkkitehti on kiinteistönomistajan luottokumppani

2023-02-26

Arkkitehtien ajatellaan usein haluavan vain näyttäviä projekteja, mutta se ei pidä paikkaansa. Taloarkkitehdin roolissa arkkitehti pääsee syventymään yhteen kiinteistöön ja sen erilaisiin käyttäjiin ja heidän tarpeisiinsa. Saman kumppanin käyttäminen takaa, että muutokset ovat linjassa rakennuksen tyylin ja omistajan tarpeiden kanssa, eikä aikaa kulu ylimääräisiin selvityksiin joka kierroksella.

Autotalo illalla
Autotalo Kampissa

Kaikki kiinteistöt tarvitsevat säännöllistä huolenpitoa ja päivitystä aika ajoin, etenkin sellaiset kiinteistöt, joissa on paljon käyttäjiä ja useita vuokralaisia. Muutosten hallinnassa osaava kumppani, joka tuntee kiinteistön hyvin ja pystyy auttamaan nopeallakin aikataululla, on kullan arvoinen.

Helpoimmillaan muutostilanteessa pärjätään maalaamisella, mutta usein uusi vuokralainen tarvitsee muitakin muutoksia, kuten neuvottelutilojen lisäämistä, valaistuksen uudelleensuunnittelua, muutoksia ilmanvaihtoon tai sosiaalitilojen parantamista. Joskus myös uuden vuokralaisen liiketoiminta voi asettaa vaatimuksia tilalle ja sen toiminnallisuudelle.

Silloin kiinteistönomistajan tai isännöitsijän on helpointa kääntyä sen arkkitehtitoimiston puoleen, joka on mallintanut koko rakennuksen ja pystyy nopeasti tekemään muutostyöluonnokset, joiden pohjalta voidaan laskea muutoskustannukset.

Me Tengbomilla toimimme taloarkkitehdin roolissa useammassa toimisto-, ja liikerakennuksessa Helsingissä. Parhaassa tapauksessa olemme mallintaneet koko kiinteistön joko aiemman suuremman korjaushankkeen yhteydessä tai osana erillistä projektia.

Peruskorjauksesta jatkuvaan kehittämiseen

Tengbomin oma toimisto sijaitsee Autotalossa Helsingin Kampissa. Tengbom toimii myös Autotalon taloarkkitehtina.

”Olimme mukana toteuttamassa Autotalon laajaa peruskorjausta vuosina 2010-2015. Peruskorjauksen jälkeen meiltä kysyttiin jatkuvasti kiinteistöön liittyviä asioita, joten siitä roolimme taloarkkitehtina alkoi”, kertoo Tengbomin asiakkuusvastaava ja projektipäällikkö Marcus Heinänen.

Autotalon aula
Autotalon aula

Peruskorjauksen yhteydessä Autotalosta luotiin 3D-mallina ajantasainen arkkitehtipiirustus, ikään kuin talon digitaalinen kaksonen.

”3D-malli sisältää koko rakennuksen ajantasaiset piirustussarjat. Siihen voi lisätä miltei loputtomasti tietoa kaikesta rakennukseen liittyvästä ja tietoa päivitetään sitä mukaa kun rakennusta muokataan. Sen voi myös helposti lähettää muille toimijoille, jotka esimerkiksi tarvitsevat pohjaa muutosten tekemistä varten”, Heinänen kuvailee.

Ajantasainen tietomalli helpottaa ja nopeuttaa kerros- ja tilakohtaisten muutosten suunnittelua, kun voidaan helpommin huomioida esimerkiksi rakennuksen talotekniikka, palomääräykset ja poistumistiet. Taloteknisten ratkaisujen kehittyminen tuo taas paljon mahdollisuuksia säästää energiassa ja samalla luoda parempaa sisäympäristöä, mikä lisää käyttömukavuutta ja nostaa kiinteistön arvoa.

Syvällinen tietämys kiinteistöstä sujuvoittaa jatkotyöstöä.

”Esimerkiksi Mannerheimintie 12:ssa sijaitsevassa KOy Lunassa olemme rakentaneet 3D-mallia vanhojen kuvien perusteella, joita on tarkennettu sitä mukaa, kun kiinteistössä on ollut hankkeita tai olemme saaneet kohteesta lisätietoja. 3D-mallin tietoja on hyödynnetty esimerkiksi hankkeiden ohella yhtiökokouksia varten tarvittavissa osakaskaavioissa ja -listauksissa”, Heinänen sanoo.

KOy Lunan 3D-mallinnus
KOy Lunan 3D-mallinnus

Kun 3D-malliin on kerätty kaikki tieto samaan paikkaan, on sitä myös helppo päivittää. Tällöin on myös nopeampaa saada apua tarvittaessa pitkänkin ajan kuluttua tai saada tietoon esimerkiksi laajuustiedot tai neliöt ja tilavuudet nopeasti. Määrälaskenta helpottuu myös, kun esimerkiksi ovien ja ikkunoiden määrät ovat tarkasti tiedossa.

Joskus yhteinen tie alkaa pienistä poluista

Tengbom toimii taloarkkitehtina myös Mäkelänkatu 87 -kiinteistössä. Ison peruskorjauksen sijaan talon kokonaismallia on rakennettu pala palalta ja avustettu siellä missä tarvitaan.

”Olemme piirtäneet vuokralais- ja tilamuutosten kautta kokonaiskuvaa kiinteistöstä ja sen kokonaistilanteesta. Vuokralaistilojen ohella olemme myös suunnitelleet sisäänkäyntien ja julkisivujen valomainosten suunnitelmia”, Tengbomin suunnittelujohtaja Petrus Laaksonen kertoo.

Hiljalleen kasaan on saatu hyvä ymmärrys ja tietyntasoinen mallinnus talosta.

”Ymmärrys kokonaisuudesta sujuvoittaa kiinteistön jatkotyöstöä. Jossain kohteissa saattaa olla käytössä esimerkiksi insinööritoimistojen tekemiä mittauksia, mutta ne eivät välttämättä tue kiinteistön suunnittelua arkkitehtuurin näkökulmasta. Parhaat synergiat syntyvät, kun voidaan hyödyntää suunnitelmia monipuolisesti”, Laaksonen kertoo.

Ajantasainen 3D-malli hyödyttää kaikkia osapuolia

Kun taloarkkitehti on toiminut samassa kohteessa kauan, löytyy taloarkkitehtitoimistolta dokumentoituna rakennukseen tehdyt muutoksia useiden käyttäjien ajalta. Tiedon avulla voi helpommin hahmottaa uusien muutostarpeiden toteutuskelpoisuutta.

Myös jo tehtyjä piirustuksia ja tallennettua dokumentaatiota voidaan hyödyntää yhtenevän kokonaisuuden luomisessa. Taloarkkitehti pystyy myös tekemään nopeammin kevyitä vuokralaisluonnoksia kiinteistön omistajalle neuvottelujen tueksi tai antaa toiselle suunnittelijalle ajantasaiset pohjat suunnittelun tueksi.

”Autotalossa olemme toteuttaneet eritasoisia muutostoiveita vuosien varrella. Samalla olemme ylläpitäneet ja kehittäneet kiinteistön piirustusarkistoa. Omistaja hyötyy rahallisesti ja ajallisesti siitä, että tunnemme talon hyvin. He eivät silti ole sidottuja käyttämään vain meidän palvelujamme, osaamista voi ostaa myös muualta”, Heinänen sanoo.

Jos jokin toinen toimija toteuttaa muutoksia kiinteistössä, taloarkkitehti lisää heidän tekemänsä muutokset olemassa olevaan 3D-malliin, jotta se pysyy ajan tasalla.

Esimerkiksi Autotalossa on käytössä myös, kiinteistöä tunteva, monipuolinen suunnittelijaryhmä, jonka käyttö sujuvoittaa prosessia entisestään. Kun suunnittelussa on mukana myös kiinteistöä tuntevat LVI- ja sähköalan ammattilaiset sekä rakennesuunnittelijat, taataan toimiva ja kustannustehokas lopputulos.

3D-mallinnuksen teko ja ylläpito maksaa itsensä takaisin moninkertaisesti.

Taloarkkitehdin tontilla on usein myös julkisivun valomainokset

Taloarkkitehti voi auttaa myös vaalimaan kaupunkikuvaa, kun tontille kuuluu julkisivun hallinta.

”Esimerkiksi Autotalossa olemme määritelleet omistajan kanssa yhteistyössä julkisivun valomainoksien fontit ja paikat. Käytännössä valvomme, että julkisivu pysyy tyylikkäänä ja kaikki siihen kiinnitetyt valomainokset täyttävät Helsingin kaupungin asettamat kriteerit, Heinänen kertoo.

Uusien valomainosten osalta isännöitsijä välittää pyynnöt Tengbomille, jolla on tiedossa ajan tasalla olevat julkisivupiirustukset ja rakennusta koskevan valomainosluvan kriteerit.

Valomainosten keskitetyllä hallinnalla on iso merkitys valomainoksia vilisevässä kaupungissa: yhdenmukainen, rakennuksen arkkitehtuurin sopiva tyyli tekevät kiinteistöstä laadukkaan ja hyvin pidetyn näköisen.

Autotalo talvella
Autotalon valomainokset

Haasteena kustannuspohdinnat

Miksei sitten kaikilla kiinteistöillä ole omaa taloarkkitehtiä?

”Monia kiinteistönomistajia tai isännöitsijöitä mietityttävät kustannukset. 3D-mallin teko on kallista ja vaatii työtä. Se myös vaatii jatkuvaa ylläpitoa, jotta mallista saadaan kaikki mahdollinen hyöty, Heinänen sanoo.

On myös tärkeää ymmärtää, että mitä ostetaan, kun hankitaan 3D-malli. Malliin voi upottaa mielin määrin tietoja, mutta siihen kannattaa lisätä vain kiinteistön kehityksen kannalta hyödylliset tiedot ja sitten ajan myötä lisätä tarpeiden mukaan.

”Uudiskohteissa mallin rakentaminen on helpompaa, kun aloitetaan nollasta. Toki silloinkin on tärkeää miettiä tulevaisuuden tarpeita. Vanhojen rakennusten osalta mallin luominen on hankalampaa, kun saatavilla saattaa olla vain vanhaa materiaalia, joiden pohjalta pitää luoda ajantasainen kokonaisuus. Myös 2D-pohjaisten tietojen vieminen 3D-malliin vie aikaa”, Heinänen selittää.

Luotettavien kumppanien kanssa toimiminen toisaalta myös pienentää kustannuksia.

”Sitoutuminen yhteen toimijaan ja yhteiseen näkemykseen vaatii luottamusta ja sujuvaa yhteistyötä. Kun ajantasainen tilanne on hallussa, isompia tai pienempiä muutoksia voi tehdä joustavasti ja kustannustehokkaasti. Silloin kaikki voittavat”, Laaksonen päättää.

Autalon Sky Lounge
Autalon Sky Lounge

Tiesitkö, että Ruotsissa linnoillakin on linna-arkkitehdit? Linnojen taloarkkitehdit ovat asiantuntijoita, jotka ovat erikoistuneet erityisesti kulttuurihistoriallisesti merkittäviin vanhoihin kohteisiin. Jo Ivar Tengbom toimi Tukholman, että Drottningholmin linnojen linna-arkkitehtina 1900-luvun alkupuoliskolla. Tengbomin arkkitehtejä on yhä vastaavissa rooleissa huolehtimassa ruotsalaisen kulttuuriperinnön ylläpidosta, esimerkiksi Tukholman kasvitieteellisessä puutarhassa, Bergianska trädgårdenissa.

Näkökulmaa varten on saatu tietoja Tengbomin suunnittelujohtajalta Petrus Laaksoselta, asiakkuusvastaava Marcus Heinäseltä, toimitusjohtaja Susanna Sucksdorffilta ja suunnittelija Elisa Ristojalta.