Korjaaminen herättää henkiin rakennuksen loiston

Korjaushankkeiden tavoitteena on päivittää kiinteistö nykypäivän vaatimuksiin ja laatutasoon. Arkkitehtitoimisto auttaa arvioimaan kiinteistön tulevaisuutta, päivitystarpeita ja mahdollista käyttötarkoituksen muutosta.

Vuokralaiset lähtemässä ja peruskorjaus koputtelee ovella? Korjausrakentamisen hankkeet ja kiinteistön kehitys ovat ajankohtaista, kun kiinteistö ei enää vastaa nykyisiä tarpeita. Tilojen ollessa tyhjillään on hyvä hetki päivittää kiinteistö ja toteuttaa suurempi peruskorjaushanke.

Korjausrakentaminen vaatii huolellista suunnittelua sekä yhteistyötä eri asiantuntijoiden ja viranomaisten kanssa. Arkkitehtitoimisto on keskeisessä roolissa korjausrakentamisen suunnittelussa, jotta rakennus saavuttaa toivotun laatutason ja täyttää nykyiset turvallisuus- ja laatuvaatimukset.

Meillä Tengbomilla on vahva kokemus eri ikäisten kiinteistöjen korjausrakentamisesta ja osaamme sujuvasti ratkaista korjausrakentamisen haasteita. Autamme hahmottamaan rakennuksen potentiaalin ja päivittämään sen vastaamaan nykyisiä käyttötarpeita.

Rakennus on käyttöesine, jota pitää huoltaa

Rakennuksen kunnosta ja tilaajan tarpeista riippuu, minkä tasoisena korjausrakentamista lähdetään suunnittelemaan. Onko kiinteistön korjausvelka kasvanut siihen pisteeseen, että rajummat muutokset ovat tarpeen, vai riittävätkö pienemmät uudistukset? Jossain vaiheessa rakennuksen käyttöikä tulee joka tapauksessa tiensä päähän.

“Rakennuskin on kuin käyttöesine, joka kuluu käytössä eikä ole ikuinen. Sitä pitää huoltaa ja päivittää, jotta se säilyy käyttökelpoisena mahdollisimman pitkään. Tarvittaessa sille täytyy miettiä uusia käyttötarkoituksia, jotta tila ei rapistuisi tyhjillään”, sanoo Tengbomin arkkitehti Hanna Koskela.

Miksi purkaa, kun voi korjata?

Miksi purkaa pois, jos vanhaa voi käyttää? Korjausrakentaminen ei välttämättä ole aina edullisin vaihtoehto, vaan joskus purkaminen ja uuden rakentaminen voi olla taloudellisesti jopa kannattavampaa. Lähtökohtaisesti jo rakennetun korjaaminen on kuitenkin kestävämpää ekologisesta näkökulmasta. Korjausrakentamisella voidaan myös säilyttää vanhoja rakennuksia, jotka ovat merkittävä osa kaupunkikuvaa.

“Vanhoihin rakennuksiin kiteytyy valtavasti muistikuvia. Ne sisältävät paljon historian kerrostumia. Rakennukset ovat paikkoja, joissa on asuttu, työskennelty tai joihin on liittynyt erityisiä tapahtumia. Korjausrakentaminen auttaa säilyttämään näitä muistoja ja kaupungin identiteettiä”, kertoo Tengbomin arkkitehti Minna Hulkkonen.

Korjaushanke saattaa vaatia kaavamuutosta

Erityisesti toimistorakennusten käyttötarpeet ovat muuttuneet paljon viime vuosien aikana. Työskentelykulttuuri on joustavampaa ja toisaalta yhteisöllisempää, mikä on vähentänyt perinteisten toimistotilojen tarvetta. Myös työympäristön digitalisoituminen ja vaatimus toimintaympäristön parempaan laatutasoon vaikuttaa esimerkiksi toimiston talotekniikan vaatimuksiin.

Jos toimistorakennuksen sijainti on kunnossa, se kannattaa korjata perusteellisesti sekä talotekniikan että tilaratkaisujen osalta. Jos sijainti taas ei enää toimi, joku muu käyttötarkoitus voi olla kaupallisesti houkuttelevampi ratkaisu. Tällöin saatetaan joutua hakemaan kaavamuutosta ennen remonttiin ryhtymistä.

Merkittävimmät korjausrakentamisen hankkeet alkavat useimmiten rakennushistoriaselvityksestä. Selvitykseen kootaan tietoa rakennuksen ja sen ympäristön historiasta ja aiemmista muutoksista. Viranomaiset vaativat selvityksen tekoa osana kaavoitus- ja rakennuslupaprosesseja varsinkin, jos rakennus on suojeltu. Selvityksiä tehdään luonnollisesti myös siinä vaiheessa, kun rakennuksen suojelutarpeita vasta määritetään. Tengbomilla on osaamista myös rakennushistoriaselvitysten teossa.

“Usein tilaajalla voi olla jo selkeä kuva ja intressi siitä, mitä rakennukselle halutaan tehdä. Välillä meiltä taas pyydetään laajemmin apua sen miettimiseen, mihin rakennus soveltuu ja minkälaisia rajoitteita kiinteistö itsessään asettaa: voiko sen muuttaa toimistotiloiksi, asunnoiksi, hotelliksi, sairaalaksi… ”, Hanna Koskela kuvailee.

Eri vuosikymmenien hienoudet esille

Ympäristö säilyy monimuotoisempana ja kiinnostavampana, kun rakennuskanta koostuu eri vuosikymmeninä tai jopa eri vuosisatoina rakennetuista taloista. Eri vuosikymmenillä rakennetut kiinteistöt pitävät sisällään omia haasteitaan, joita ratkotaan, kun kiinteistöjä tuodaan nykypäivään.

Monissa vanhoissa rakenteissa käytetyt orgaaniset aineet voivat aiheuttaa haasteita sisäilmalle, esimerkiksi 40-luvulla käytettiin korkkia tiili- tai betonirakenteiden välissä parantamassa lämmöneristystä ja 20–50-luvun kaksoislaattapalkistojen sisään jätettiin muottilaudat ja lämpö- ja äänieristeenä toiminutta turvetta ja sahanpurua. 60- ja 70-luvuilla taas oli tyypillistä matalat kerroskorkeudet, jotka eivät riitä nykyisiin talotekniikan vaatimuksiin. Kaikissa viime vuosituhannen puolella tehdyissä rakennuksissa joudutaan ainakin huomioimaan mahdollisten haitta-aineiden, esimerkiksi asbestin ja kreosootin, käyttö.

“Haasteiden ohella on mielestäni tärkeämpää tuoda esiin kaikkien aikakausien hienoja piirteitä. Mitä ihanaa on 20-luvun tai toisaalta 60-luvun rakennuksessa ja miten sitä voidaan korostaa. Korjausrakentamisen pitäisi pohjimmiltaan olla sitä, että palautetaan rakennus siihen loistoonsa. Henkeä vaan puhalletaan takaisin nykytyyliin”, Minna Hulkkonen toteaa.

Korjaaminen tuo nykypäivään historiaa kunnioittaen

Tengbom on ollut mukana lukuisten eri ikäisten rakennusten korjausrakentamisen hankkeissa, vanhimmat rakennukset ovat 1800-luvun puolelta. Viimeisimpänä suunnittelupöydällä on ollut maineikas Kauppakorkeakoulun Ylioppilaskunnan KY-talo, joka on valmistunut jo vuonna 1941 toisen maailmansodan aikaan. Einari Teräsvirran suunnittelema Arkadiankatu 6 puolestaan valmistui vuonna 1977.

Molemmissa on nykyään toimisto- ja liiketilaa ja rakennukset on tuotu vahvasti nykypäivään – historiaa kunnioittaen.

“KY-talossa eli nykyisessä Kulma 21:ssä suurimmat muutokset on tehty sisätiloissa. Merkittävin muutos kadun puolella on ylimmän kerroksen uusiminen ja kattoterassin ottaminen takaisin käyttöön. Alun perin kattokerroksessa oli ullakkovarastoja, ja opiskelijoilla oli yhteys niiden kautta kattoterassille, jolla järjestettiin kuulemma hiihtokilpailujakin. Vuosien saatossa kerros otettiin ensin asuinkäyttöön ja sen jälkeen toimistoiksi, samalla yhteys kattoterassille katkaistiin. Nyt suurin osa 7. kerroksen rakenteista uusittiin täysin. Samalla kerrokseen saatiin lisää käyttökorkeutta, ja terassin yhteydessä oleva sisäänvedetty ulkoseinä uusittiin yksinkertaisena lasiseinänä, joka eleettömänä sopii vanhan ilmeen rinnalle. Kattoterassilla voisi taas hiihtää – tosin latujen lumivaraa ei ole huomioitu kaidekorkeudessa, joten pääsuunnittelijana en voi sitä suositella virallisesti”, Koskela nauraa.

Näkökulmaa varten on haastateltu Tengbomin korjausrakentamiseen erikoistuneita arkkitehteja Minna Hulkkosta ja Hanna Koskelaa. Lisäksi tietoja on saatu toimitusjohtaja Susanna Sucksdorffilta. Tutustu kiinteistökehityksen ja korjausrakentamisen projekteihimme.

Kuvat: Kuvio Oy, rakennusvaiheen kuvat Hanna Koskela